כשהחלטתי למכור את הדירה שלי, לא חשבתי לרגע שחריגת בנייה קטנה עלולה להפוך את כל התהליך למורכב כל כך. בדיקה משפטית מקדימה גילתה שהמרפסת שסגרתי ללא היתר עלולה לגרום לעיכובים ואפילו לסיכון ביטול העסקה. כמו רבים אחרים, גם אני מצאתי את עצמי מתמודד עם שאלה קריטית – איך מוכרים דירה עם חריגות בנייה בצורה חוקית ונכונה? כדי להבין את כל ההשלכות ולקבל את ההחלטות הנכונות, פניתי לעורך הדין יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין וליקויי בנייה, שליווה אותי בתהליך ונתן לי את הכלים להתמודד עם האתגר המשפטי.
מהן חריגות בנייה וכיצד הן משפיעות על מכירת הדירה?
חריגות בנייה הן שינויים שנעשו בנכס ללא היתר בנייה תקף, או בניגוד להיתר שניתן. החריגות יכולות לכלול:
- תוספות בנייה ללא היתר, כמו הרחבת חדרים או סגירת מרפסות.
- שימוש חורג, לדוגמה, הפיכת דירה למשרד ללא אישור.
- שינוי חלוקה פנימית בניגוד להיתר הבנייה המקורי.
כאשר דירה כוללת חריגות בנייה, הרוכש הפוטנציאלי עלול להיתקל בקשיים בקבלת משכנתא, וייתכן שאף ידרוש הנחה משמעותית במחיר הדירה בשל הסיכון המשפטי. עו"ד יוני לוי מסביר כי מוכרי דירות עם חריגות חייבים לפעול בזהירות ולבדוק מראש את כל האפשרויות המשפטיות העומדות בפניהם.
ההשלכות המשפטיות של חריגות בנייה
על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 כל תוספת או שינוי במבנה מחייבים היתר בנייה. חריגות בנייה שאינן מטופלות עלולות לגרום להוצאת צו הריסה מנהלי, ולהטלת קנסות כספיים משמעותיים ואף להליכים פליליים נגד בעלי הנכס.
בפסק הדין ע"א 4217/16 פלוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, בית המשפט העליון הדגיש את החשיבות של גילוי מלא בעת מכירת נכס עם חריגות בנייה וקבע כי אי-גילוי עשוי להיחשב כהטעיית רוכשים, מה שעשוי להוביל לביטול העסקה או לתביעות נזיקין נגד המוכר (פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון).
האם אפשר למכור דירה עם חריגות בנייה?
מכירת דירה עם חריגות בנייה אפשרית, אך דורשת התנהלות משפטית נכונה. האפשרויות העומדות בפני המוכר הן:
1. הסדרת החריגה לפני המכירה
במקרים מסוימים, ניתן להוציא היתר בנייה רטרואקטיבי, מה שמאפשר להפוך את החריגה לחוקית לפני מכירת הדירה. תהליך זה עשוי להימשך מספר חודשים ודורש אישורים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
2. מכירה "כפי שהנכס" (As-Is)
אפשרות נוספת היא למכור את הדירה במצבה הנוכחי ולהצהיר על החריגות באופן שקוף בחוזה המכר. במצב כזה, ייתכן שתידרש הפחתה במחיר הדירה. עו"ד יוני לוי ממליץ לערוך גילוי מלא לרוכש כדי למנוע תביעות עתידיות.
3. תיקון החריגה או הריסתה
כאשר החריגה משמעותית ועלולה לגרום לסיבוכים משפטיים חמורים, כדאי לשקול להסיר אותה לפני המכירה. לעיתים, הריסת התוספת הלא חוקית היא הפתרון המשתלם ביותר.
איך חריגות בנייה משפיעות על קבלת משכנתא?
רוכשים פוטנציאליים המתכננים לממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא עשויים להיתקל בקשיים, מכיוון שבנקים מסחריים מסרבים לממן נכסים עם חריגות בנייה משמעותיות. על פי אתר בנק ישראל, בנקים דורשים חוות דעת משפטית ושמאית המאשרת כי הנכס עומד בדרישות החוק, ובמקרים של חריגות – הבנק עשוי לדרוש הפחתת שווי או לדחות את הבקשה להלוואה לחלוטין.
מהם הצעדים המומלצים למוכר?
1. בדיקה משפטית מוקדמת
לפני שמוציאים את הדירה למכירה, מומלץ לבצע בדיקה משפטית מקיפה של מצבה התכנוני. ניתן להוציא תיק מידע הנדסי מהוועדה המקומית ולוודא שהדירה תואמת את ההיתרים. עו"ד יוני לוי מייעץ לכל מוכר לבדוק זאת מראש כדי למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך.
2. גילוי מלא לקונה
בעת ניסוח חוזה המכר, יש להצהיר באופן ברור על מצבה התכנוני של הדירה, כולל החריגות. כך ניתן למנוע טענות משפטיות בעתיד.
3. ייעוץ משפטי מקצועי
בשל הסיכון המשפטי והמיסוי הכרוך במכירת נכס עם חריגות בנייה, מומלץ להיעזר בסיוע של עורך דין ליקויי בנייה, כמו עו"ד יוני לוי, המנוסה בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות. ייעוץ מקצועי יכול לחסוך עיכובים ולהבטיח שהעסקה תתנהל באופן חלק וחוקי. למעבר לאתר של עורך דין ליקויי בניה.
סיכום
מכירת דירה עם חריגות בנייה היא אתגר משפטי הדורש התנהלות זהירה. קיימות מספר אפשרויות להתמודד עם הנושא – מהסדרת החריגה ועד מכירת הדירה במצבה הנוכחי תוך גילוי נאות. כדי להימנע מסיבוכים משפטיים, קנסות או תביעות, מומלץ להיעזר בעו"ד יוני לוי, מתמחה במקרקעין, שיכול ללוות אתכם בתהליך ולוודא שהמכירה תתבצע בצורה נכונה וחוקית. אם אתם עומדים בפני מכירה של נכס עם חריגות בנייה, אל תמתינו לרגע האחרון – פנו לייעוץ משפטי מקצועי שיבטיח לכם עסקה בטוחה ומשתלמת.
